Как купить недвижимость на Бали: гид 2026

Купить недвижимость на Бали иностранцу можно — легально, с нотариальным оформлением и понятной процедурой. Но это рынок без публичного реестра сделок, с агрессивным маркетингом и с властями, которые с 2025 года сносят самострой не на бумаге, а бульдозером. Этот гид о том, что вы реально можете оформить на себя, как проходит сделка шаг за шагом и как проверять всё, что вам обещают.

Что иностранец может оформить, а что — нет

Главное правило, из которого следует всё остальное: иностранец не может владеть землёй в Индонезии на праве полной собственности. Фригольд (Hak Milik) доступен только гражданам страны, без исключений. Если вам как иностранцу предлагают «фригольд» — продавец либо путается в терминах, либо предлагает незаконную схему.

Легальных конструкций три.

Лизхолд (Hak Sewa) — так покупает большинство частных иностранных покупателей. Вы арендуете землю обычно на 25–30 лет с заранее согласованным продлением: типичные форматы 25+25 или 30+20, то есть около 50 лет суммарно. Важно понимать, что именно вы покупаете: это нотариально заверенное договорное право, а не зарегистрированный титул на землю. Поэтому текст договора решает всё — условия продления и, в идеале, заранее зафиксированная формула цены продления должны стоять в нотариальном акте, а не в переписке. Для ориентира: по анализу примерно 4 260 лизхолд-вилл в апреле 2026 года медианный остаток аренды составлял 27 лет.

Hak Pakai (право пользования) — зарегистрированный титул, доступный иностранцу лично, если у него есть вид на жительство в Индонезии (KITAS или KITAP). Срок — 30 лет с продлением на 20 и возобновлением ещё на 30, итого до 80 лет. Объект должен стоить не меньше минимального порога, установленного для региона.

PT PMA + HGB. Индонезийская компания с иностранным капиталом может держать титул HGB («право застройки») и легально вести арендный бизнес: лицензии, счета, банковское обслуживание. После постановления BKPM 5/2025 минимальный оплаченный капитал снижен с 10 млрд до 2,5 млрд рупий (около 150 тысяч долларов), причём стоимость самого объекта теперь засчитывается в инвестиционный порог. Это стандартный путь для тех, кто собирается сдавать виллы как бизнес.

И одна конструкция, которая теперь уголовное преступление: номинальное владение, когда землю «оформляют» на гражданина Индонезии. Балийский закон Perda 4/2026 ввёл за это до пяти лет тюрьмы и штраф до 1 млрд рупий — для иностранца, для номинала и для всех посредников. К тому же юридически вы в такой схеме не владеете ничем. Если продавец предлагает номинала — разговор окончен.

Как устроена покупка на этапе строительства

Офф-план — покупка до или во время стройки — обычно стоит на 20–30% дешевле готового аналога. Вы меняете цену на строительный риск, и вся процедура существует, чтобы этот риск контролировать.

1. Бронь. Депозит, как правило 5–10% (иногда фиксированные ~5 тысяч долларов), снимает лот с продажи на время проверок. Убедитесь, что при провале проверки депозит возвращается.
2. Проверка. Ваш собственный юрист — не юрист застройщика — проверяет землю, зонирование, разрешения и компанию (об этом ниже). Закладывайте от двух до шести недель и не позволяйте никому вас торопить.
3. Нотариальное оформление. Сделку оформляет PPAT — уполномоченный нотариус по земельным сделкам: нотариальный договор аренды либо PPJB, предварительный договор купли-продажи, если титул переходит позже. Всё, что вам обещали — срок сдачи, условия продления, штрафы — должно стоять в этом документе. Устные договорённости в Индонезии не значат ничего.
4. Платежи по этапам. Типичная схема: 20–30% при подписании, 15–20% на фундаменте, 15–20% на коробке, 10–15% на отделке, 5–10% при передаче. Платежи привязываются к подтверждённому прогрессу стройки — никаких крупных сумм вперёд. Добивайтесь удержания 5–10% до устранения дефектов и штрафов за срыв сроков.
5. Передача. Виллы строятся обычно 9–18 месяцев, апартаментные комплексы — 18–24. При передаче требуйте SLF: без этого сертификата здание нельзя законно ни заселять, ни сдавать.

Проверка объекта простыми словами

• Сертификат на землю. Запросите сертификат (SHM, SHGB или SHP — но не архаичные Girik или Letter C: они не зарегистрированы и часто оспариваются) и поручите PPAT проверить его в земельном ведомстве BPN: подлинность, совпадение с конкретным участком, правильный собственник, отсутствие залогов. Одна-две недели.
• Зонирование. Проверьте участок на государственной карте GISTARU. Строительство в «зелёной» (сельскохозяйственной) зоне незаконно, и перевести участок в другую категорию частному лицу невозможно. Это не страшилка: в июле 2025 года на пляже Бингин снесли 48 построек, а около четверти объявлений в Улувату и Печату стоят на сельхоз- или охраняемых землях.
• Разрешения. PBG — разрешение до начала стройки, SLF — сертификат после её завершения. С 2025 года эпоха «строим сейчас, узакониваем потом» закрыта: контроль ведётся со спутников, а площадки бронирования начинают скрывать объявления без подтверждённого SLF. Дефектная разрешительная цепочка бьёт и по выходу из инвестиции: такие объекты перепродаются с дисконтом 40–50%.
• Компания. Регистрация бизнеса (NIB), правильные коды деятельности, налоговый номер — и доказательство, что именно компания застройщика уже контролирует именно этот участок, а не «купит после предпродаж».
• Репутация. Сданные проекты, которые можно посетить лично; фактические сроки против обещанных; отзывы прошлых покупателей; отсутствие судов и банкротств. Эскроу-счета для денег покупателей на Бали редкость — и очень хороший знак.

Реальные расходы сверх цены в объявлении

Считайте три слоя: сделка, владение, эксплуатация.

Сделка. Услуги PPAT плюс гонорар вашего юриста за проверку — несколько тысяч долларов, потраченных не зря. Налоги зависят от конструкции: с арендных платежей обычно удерживается налог 10% (письменно зафиксируйте, кто его несёт); приобретение зарегистрированного титула облагается налогом на переход, как правило 5% от оценочной стоимости; продажа от застройщика может облагаться НДС. Всегда спрашивайте, включены ли налоги в объявленную цену, фиксируйте ответ в договоре и сверяйте актуальные ставки с нотариусом.

Если покупаете через PT PMA: регистрация компании, инвестиционный порог около 150 тысяч долларов (объект в него засчитывается), плюс ежегодная бухгалтерия, отчётность и поддержание лицензий.

Владение и эксплуатация: ежегодный земельный налог PBB, коммунальные платежи, персонал, ремонт, комиссия управляющей компании, комиссии площадок бронирования — и мебель, которую офф-план-цены часто не включают. Полезная проверка на здравый смысл: строительство на Бали стоит ориентировочно 3 400–4 200 долларов за квадратный метр; если итоговая цена застройщика подразумевает заметно меньше, спросите, на чём сэкономили.

Как читать обещания доходности

В маркетинге застройщиков стандартно фигурируют 10–15% чистой арендной доходности и 20–30% роста цены к сдаче. Относитесь к этому как к рекламе и пересчитывайте сами, потому что независимые данные трезвее. На Бали больше 39 000 активных объявлений краткосрочной аренды, из них почти 9 000 добавились только за 2025 год (+29%). Средняя по острову загрузка — 44–66% в зависимости от сезона (пик июля 2025-го — 64,7%), средняя ставка за ночь — около 93 долларов, а выручка на объект снизилась на 6–11% за год.

Разброс важнее среднего: типовые виллы в Чангу показывают медианную загрузку около 43%, тогда как объекты под профессиональным управлением — около 72%. Один остров, один год; разница — в продукте и управлении. Поэтому считайте консервативно: берите коридор загрузки 44–66%, а не «80% из брошюры», вычитайте управление, комиссии, персонал, коммуналку, ремонт и налоги — и помните, что доходность лизхолда должна ещё и окупить саму аренду за срок договора. Любая цифра доходности, в том числе наша, — это оценка, зависящая от локации, продукта и управляющего, а не обещание. Гарантировать доходность на этом рынке честно не может никто.

Красные флаги: когда уходить

• «Фригольд для иностранцев» или любая номинальная схема
• Сбор депозитов без PBG или земля, которую «купят после предпродаж»
• Участок в зелёной зоне или новая туристическая стройка на сельхозземле в округе, где действует мораторий
• «Гарантированная» доходность без аудированных операционных данных
• Давление: «другой покупатель уже ждёт», «завтра цена вырастет», «некогда проверять в BPN»
• Требование больше 30% до начала земляных работ
• Цена заметно ниже сопоставимых объектов в районе
• Застройщик против независимой юридической проверки или отказывается вносить устные обещания в нотариальный акт

Один пункт — повод остановиться и разобраться. Два и больше — уходите.

Краткий словарь

• Hak Milik (SHM) — полная собственность; только для граждан Индонезии
• Hak Sewa — лизхолд, нотариальное договорное право; стандарт для иностранцев-физлиц
• Hak Pakai — зарегистрированное право пользования для обладателей ВНЖ; до 80 лет
• HGB — право застройки; оформляется на компанию
• PT PMA — индонезийская компания с иностранным капиталом
• KITAS / KITAP — временный / постоянный вид на жительство
• BPN — государственное земельное ведомство, где проверяются сертификаты
• PPAT — нотариус по земельным сделкам
• PPJB — предварительный договор купли-продажи в офф-план-сделках
• PBG — разрешение на строительство, выдаётся до начала работ
• SLF — сертификат пригодности здания, выдаётся после стройки; без него нельзя ни жить, ни сдавать
• PBB — ежегодный налог на землю и здания
• RTRW / RDTR — планы зонирования; любой участок проверяется на карте GISTARU
• Банджар — деревенский совет; к нему стоит сходить насчёт доступа к участку и споров

Порядок действий всегда один: сначала юрист и PPAT, затем проверка в BPN и зонирования, потом разрешения и компания, дальше визит на объект — и только в конце подпись.